الزام به ثبت معاملات رسمی از طریق سامانه کاتب

 امیر آخته در گفتگو با خبرنگار پایگاه خبری تحلیلی «عصراترک»، گفت: سامانه کاتب یک پلتفرم جدید است که توسط کانون سردفتران کشور طراحی و مدیریت می‌شود و هدف از ایجاد این سامانه ساماندهی بهتر قراردادهای ملکی و جلوگیری از تخلفات احتمالی در معاملات ملکی است.

 وی افزود: به‌طورکلی هدف اصلی سامانه کاتب تسهیل فرایند ثبت قراردادها و افزایش شفافیت و نظم در معاملات است.

 رئیس اتحادیه مشاوران املاک خراسان شمالی بیان کرد: از تاریخ ۳ تیرماه ۱۴۰۳ که قانون الزام به ثبت رسمی معاملات به اجرا درآمد، استفاده از این سامانه برای ثبت رسمی تمامی قراردادها الزامی شده است.

 وی اضافه کرد: بر اساس این قانون، مشاوران املاک موظف‌اند قراردادهایی که مربوط به معاملات رسمی و سندهای سبزرنگ هستند را از طریق سامانه کاتب ثبت کنند.

 آخته با بیان اینکه سامانه کاتب همچنان در مراحل ابتدایی خود قرار دارد و مشکلاتی در عملکرد و اجرای آن دیده می‌شود، گفت: از مهم‌ترین مشکلات این سامانه می‌توان به مسائل فنی اشاره کرد؛ به دلیل ارتباط این سامانه با چندین سامانه دیگر، برای استعلام و دریافت اطلاعات به‌صورت برخط، گاه اختلالاتی پیش می‌آید که باعث می‌شود ثبت قراردادها با مشکل مواجه شود. همچنین، قطع‌شدن اینترنت یا اختلال در سرور سامانه ممکن است فرایند ثبت را متوقف کند.

نارضایتی مردم از الزام به ثبت قراردادها در سامانه کاتب

 وی یکی از چالش‌های اصلی این قانون را، نارضایتی مردم از الزام به ثبت قراردادها در این سامانه عنوان کرد و افزود: بسیاری از مالکان و مستأجران تمایل ندارند قراردادهای خود را در سامانه ثبت کنند، زیرا معتقدند این کار باعث افزایش تعهدات مالیاتی و شفافیت دارایی‌هایشان می‌شود، بدون اینکه دولت خدمات خاصی در این زمینه ارائه کند.

 رئیس اتحادیه مشاوران املاک خراسان شمالی اضافه کرد: این موضوع به‌ویژه برای موجرانی که املاک خود را اجاره می‌دهند مسئله‌ساز شده است؛ زیرا آن‌ها نمی‌خواهند ملک خود را به ثبت برسانند و مالیات بپردازند.

 وی با بیان اینکه تخلفات نیز یکی دیگر از نگرانی‌های مربوط به این سامانه است، تصریح کرد: در برخی از کافی‌نت‌ها، افرادی بدون تخصص کافی اقدام به ثبت قراردادها می‌کنند که این عمل می‌تواند به ایجاد مشکلات حقوقی جدی بین طرفین منجر شود. ازآنجاکه قانون هنوز به طور کامل اجرا نشده و آیین‌نامه‌های مرتبط نیز کامل نیستند، راه برای سوءاستفاده و تخلفات همچنان باز است. این موضوع باعث شده است که برخی از مشاوران املاک که تخصص کافی در این زمینه دارند، نسبت به این رویه اعتراض کنند و آن را مخل کار خود بدانند.

 آخته یکی از اثرات جانبی این سامانه را کاهش تعداد قراردادهای رسمی در بازار املاک دانست و گفت به دلیل سخت‌گیری‌های این سامانه و مسائل مرتبط با الزام به ثبت رسمی قراردادها، بسیاری از مردم از تنظیم قراردادهای بلندمدت اجتناب می‌کنند و ترجیح می‌دهند قراردادها را به‌صورت دست‌نویس تنظیم کنند. از سوی دیگر، بسیاری از مشاوران املاک نیز اعلام کرده‌اند که شرایط اقتصادی و روند پیاده‌سازی این سامانه باعث کاهش کسب‌وکار آن‌ها شده است.

سامانه کاتب باید استعلام‌های برخط را با سرعت بیشتری پاسخ دهد

 وی برای رفع مشکلات و بهبود کارایی سامانه کاتب، آموزش‌های متمرکز برای مشاوران املاک را الزامی دانست و افزود: تاکنون سه دوره آموزشی برگزار شده که شامل توضیح قوانین مرتبط و آموزش استفاده از سامانه می‌شود. بااین‌حال، باید دوره‌های آموزشی بیشتری در سطح ملی برگزار شود تا تمام مشاوران بتوانند با جزئیات این سامانه آشنا شوند و به‌درستی از آن استفاده کنند.

 رئیس اتحادیه مشاوران املاک خراسان شمالی در ادامه افزود: یکی دیگر از پیشنهادها، تقویت زیرساخت‌های فنی سامانه برای جلوگیری از قطع‌شدن‌ها و کاهش مشکلات فنی است. سامانه باید بتواند استعلام‌های برخط را با سرعت بیشتری پاسخ دهد و پایداری بالایی داشته باشد.

  وی خاطرنشان کرد: تکمیل آیین‌نامه‌های مرتبط با سامانه و اجرای دقیق آن‌ها می‌تواند نقش مهمی در کاهش تخلفات و مشکلات داشته باشد. همچنین، باید سامانه طوری طراحی شود که تنها افراد مجاز (مانند مشاوران املاک دارای پروانه کسب) به آن دسترسی داشته باشند.

 آخته تأکید کرد: برای حل مشکلات مربوط به نارضایتی مردم از ثبت قراردادها، نیاز به فرهنگ‌سازی عمومی و اطلاع‌رسانی بیشتر در مورد فواید این سامانه است. اگر مردم متوجه شوند که ثبت رسمی قراردادها می‌تواند حقوق آن‌ها را بهتر تضمین کند و از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری کند، احتمالاً استقبال بیشتری از سامانه خواهند کرد.

وی تعداد پروانه‌های کسب استان را ۸۳۱ مورد عنوان کرد و افزود: از ابتدای سال ۱۲۷ پروانه کسب ابطال و ۴۹ مورد صادر شد.

از تاریخ ۳ تیر ۱۴۰۳ قانون الزام در کل کشور لازم‌الاجرا شد

محمد مقدسی در گفتگو با خبرنگار پایگاه خبری تحلیلی «عصراترک» با اشاره به قانون الزام ثبت معاملات اموال غیرمنقول، گفت: در ۲۶ شهریور ۱۴۰۳ این قانون به تأیید و تصویب مجمع تشخیص مصلحت رسید و از تاریخ ۳ تیر ۱۴۰۳ در کل کشور لازم‌الاجرا شد.

 وی در ادامه با بیان اینکه برای اجرای این قانون نیاز به طراحی یک سامانه بود، افزود: یک سامانه در قانون پیش‌بینی شده به‌عنوان سامانه موضوع ماده ۱۰ که همان سامانه ساماندهی اسناد عادی است.

 مدیرکل ثبت‌اسناد و املاک خراسان شمالی خاطرنشان کرد: طراحی این سامانه توسط سازمان ثبت در دست اقدام است و این سازمان پس از تصویب این قانون به مدت یک سال فرصت راه‌اندازی آن را دارد.

 وی اضافه کرد: این سامانه پس از راه‌اندازی در اختیار مردم قرار می‌گیرد تا به‌راحتی بتوانند مدارک خود را در آن بارگذاری کنند.

 این مسئول با اشاره به تبصره ماده ۱ قانون، گفت: از زمانی که قانون لازم‌الاجرا شد، اسناد مالکیت حدنگاری که صادر می‌شوند، از تاریخ ۳ تیر ۱۴۰۳ قابلیت نقل‌وانتقال عادی در دفاتر مشاورین املاک ندارند و اگر قراردادی تنظیم شود، در مراجع قضایی و اداری قابل‌استناد و اثر نیست.

سه سامانه برای اجرای قانون الزام ثبت رسمی معاملات تعریف شد

 وی تأکید کرد: تنها مشاورین املاک می‌توانند نسبت به این اسناد پیش‌نویس قرارداد تنظیم کنند و این پیش‌نویس نیز از طریق سامانه «کاتب» به سامانه ثبت الکترونیک اسناد ارسال می‌شود.

 مقدسی تصریح کرد: در قانون اجرای الزام سه سامانه موضوع ماده ۱۰ که در دست راه‌اندازی است، سامانه کاتب و سامانه ثبت الکترونیک برای ثبت قراردادها تعریف شده است.

 وی اظهار داشت: ابزار اجرای قانون الزام به‌گونه‌ای طراحی شده که مشاورین املاک بتوانند به سامانه ثبت الکترونیک متصل شوند. به این منظور بستری تحت عنوان سامانه «کاتب» ایجاد شد.

 مشاورین املاک مشکلات سامانه «کاتب» را به سازمان ثبت و اسناد اعلام کنند

وی در ادامه گفت: مشاورین املاک باید در این سامانه ثبت‌نام کرده و پس از آن تمامی پیش‌نویس‌های قراردادهایی که تنظیم می‌شوند، نسبت به اسناد ۳ و ۴ به بعد، از طریق سامانه «کاتب» به سامانه ثبت الکترونیک اسناد ارسال شود و در دفاتر اسناد رسمی نیز سند رسمی تنظیم شود.

 مقدسی اضافه کرد: ضمن اینکه مردم نیز بر اساس ماده ۲ قانون می‌توانند مستقیماً به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند و نسبت به تنظیم پیش‌نویس قرارداد یا قراردادهای مربوط به بیع و اجاره‌های بالای دو سال اقدام کنند.

 مدیرکل ثبت‌اسناد و املاک خراسان شمالی با ابراز امیدواری گفت: پس از راه‌اندازی کامل این سامانه، فرایند انتقالات رسمی به طور کامل از طریق سامانه انجام خواهد شد که قطعاً مشکلات حوزه قضایی را نیز برطرف خواهد کرد.

 وی در پایان بیان کرد: مشاورین املاک می‌توانند مشکلات خود در سامانه «کاتب» را به سازمان ثبت و اسناد اعلام کنند تا از طریق فناوری سازمان نسبت به رفع آن اقدام شود.

برگزاری ۳۱ جلسه قانون الزام ثبت رسمی معاملات

حجت‌الاسلام‌والمسلمین علی یوسفی در گفتگو با خبرنگار ما، گفت: یکی از اتفاقات مهم در نظام مقدس جمهوری اسلامی در سال جاری، ورود شخص مقام معظم رهبری به مسائل کلیدی کشور بود.

 وی در ادامه افزود: این امر برکات فراوانی به همراه داشت. یکی از این دستاوردها، تصویب قانون الزام ثبت رسمی معاملات بود.

 معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری خراسان شمالی خاطرنشان کرد: امروزه شاهد هستیم که بیش از ۱۰ هزار پرونده به محاکم قضائی وارد می‌شود و بسیاری از این پرونده‌ها، چه کیفری و چه حقوقی، ناشی از اختلافات ملکی و نداشتن سند رسمی برای اراضی است که با دستور مقام معظم رهبری و تلاش‌های صورت‌گرفته، این قانون تصویب شد و فرایند اجرائی آن در حال انجام است.

 وی تصریح کرد: در خراسان شمالی کارگروه نظارت برای اجرای این قانون تشکیل شده که در آن مقام‌های قضائی، اداره کل ثبت و اسناد، کانون سردفتران، اتحادیه مشاورین املاک و دیگر ذی‌نفعان حضور دارند.

 یوسفی اضافه کرد: هدف اصلی این کارگروه، عملیاتی‌کردن قانون ثبت رسمی معاملات است تا هم‌زمان با صدور اسناد رسمی برای اراضی، معاملات نیز به طور رسمی ثبت شوند. این اقدام در نهایت به کاهش ورودی پرونده‌ها و اعتباربخشی به مالکیت مردم کمک خواهد کرد.

 وی با بیان اینکه از ابتدای اجرای این طرح، جلسات متعددی در سطح استان برگزار شده است، گفت: در مرکز استان پنج جلسه، در شیروان ۶ جلسه، در اسفراین پنج جلسه، در آشخانه ۶ جلسه، در گرمه چهار جلسه و در جاجرم پنج جلسه برگزار شده که مجموعاً ۱۴۷ مصوبه به همراه داشته است. این جلسات به طور مداوم باهدف نظارت و پیشگیری از مشکلات قانونی ادامه دارد.

بیش از ۹۵ درصد از مشاورین املاک به سامانه متصل شدند

معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری خراسان شمالی اظهار داشت: استان ما در ابتدا رتبه ۲۷ کشور را در زمینه ثبت مشاورین املاک در سامانه به خود اختصاص داده بود؛ اما با تلاش‌های همه‌جانبه، اکنون بیش از ۹۵ درصد از مشاورین املاک استان به سامانه متصل شده‌اند و این آمار به طور مستمر در حال افزایش است.

 وی تأکید کرد: ازآنجاکه پیش‌نویس قراردادها باید در دفاتر اسناد رسمی بررسی و تأیید شوند، هیچ محدودیتی برای مشاورین املاک وجود ندارد، اما آن‌ها باید آموزش‌های لازم را برای جلوگیری از بروز مشکلات قانونی دریافت کنند. این اقدام از کلاهبرداری جلوگیری کرده و اعتبار معاملات را افزایش می‌دهد.

 یوسفی در پایان گفت: این روند باعث خواهد شد که مردم دیگر نیازی به مراجعه به محاکم نداشته باشند و مالکیتشان به طور رسمی و قانونی به ثبت برسد.

ثبت رسمی تمامی قراردادها تنها با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی امکان‌پذیر است

 محمد قجری در گفتگو با خبرنگار ما، گفت: باتوجه‌به قوانین جدید، سامانه‌های خودنویس و کاتب برای تسهیل در فرایند ثبت قراردادها طراحی شده‌اند، اما در نهایت تمامی قراردادها باید برای ثبت رسمی به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند.

 وی در ادامه افزود: بر اساس قانون جدید، افراد می‌توانند پیش‌نویس قراردادهای خود را در این سامانه‌ها ثبت کنند، اما برای پرداخت حقوق دولتی و انجام فرایندهای قانونی، همچنان نیاز به مراجعه به دفاتر اسناد رسمی خواهند داشت.

 رئیس کانون سردفتران و دفتر یاران خراسان شمالی خاطرنشان کرد: در این سامانه‌ها، مشاوران املاک که دارای پروانه معتبر هستند، می‌توانند دسترسی داشته باشند تا پیش‌نویس قرارداد را ثبت کرده و آن را برای تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی ارجاع دهند.

 وی تصریح کرد: در سامانه خودنویس نیز، فرایند مشابهی وجود دارد و پس از ثبت پیش‌نویس، قراردادها به دفاتر اسناد رسمی ارجاع می‌شوند تا مراحل قانونی تکمیل شوند.

 قجری تأکید کرد: طبق قانون الزام، شهروندان می‌توانند در صورت تمایل، پیش‌نویس قرارداد خود را ثبت کنند، اما برای پرداخت حقوق دولتی باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند.

پیش‌نویس‌ قراردادها تا زمانی که در دفاتر اسناد رسمی تأیید نشوند، بار حقوقی ندارند

 رئیس کانون سردفتران و دفتر یاران خراسان شمالی اظهار داشت: مقامات قضائی همچنین تأکید کرده‌اند که پیش‌نویس‌ها تا زمانی که در دفاتر اسناد رسمی تأیید نشوند، هیچ بار حقوقی ندارند. به همین دلیل، هیچ‌گونه خسارت حقوقی به افراد وارد نمی‌شود و پیش‌نویس‌ها صرفاً به‌عنوان سندی اولیه و غیررسمی شناخته می‌شوند و اعتبار حقوقی نخواهند داشت.

 وی با بیان اینکه برای جلوگیری از هرگونه اختلاف حقوقی ناشی از خطاهای سیستمی، تمهیداتی برای نظارت و حل اختلافات در نظر گرفته شده است، عنوان کرد: همچنین، در سامانه‌های کاتب و خودنویس فرم‌های ثابت برای ثبت پیش‌نویس قراردادها وجود دارد و به مشاوران املاک این امکان داده شده که بدون نیاز به مراجعه حضوری به دفاتر اسناد رسمی، پیش‌نویس‌ها را ثبت کنند.

 قجری در پایان گفت: شهروندان باید توجه داشته باشند که تمامی سندهای مالکیتی که از تاریخ ۳ تیر ۱۴۰۳ به بعد صادر می‌شوند، تحت هیچ عنوان به‌صورت عادی تنظیم نخواهند شد. برای تنظیم این سندها، افراد باید یا پیش‌نویس آن را در سامانه کاتب ثبت کنند یا پس از مراجعه به دفاتر اسناد رسمی، قراردادها را به‌صورت رسمی تنظیم نمایند.

نتیجه گیری: اجرای سامانه «کاتب» گامی مهم در جهت شفافیت و ساماندهی معاملات ملکی است، اما چالش‌های فنی، نارضایتی مردم و مشکلات مالیاتی مانع از اجرای روان آن شده است. برای موفقیت این طرح، تقویت زیرساخت‌ها، ارائه آموزش‌های گسترده و فرهنگ‌سازی ضروری به نظر می‌رسد. در صورت رفع این موانع، می‌توان امیدوار بود که سامانه کاتب نقش مؤثری در کاهش تخلفات و تسهیل ثبت رسمی معاملات ایفا کند.

تهیه و تنظیم گزارش: عبدالله یزدانی