به گزارش عصراترک، در چند ماه اخیر رشد غیرمنطقی قیمت‌ها در بازار مسکن ، قدرت خرید مردم را به شدت کاهش داده است؛ به طوری که دیگر قیمت ملک، تناسبی با ارزش واقعی آن ندارد.مهمترین عاملی که در چند ماه اخیر باعث افزایش قیمت در بازار مسکن شده است، افزایش نرخ ارز است.

وقتی نرخ ارز افزایش یابد، افراد برای حفظ دارایی هایشان به بازار‌های دیگر مثل بازار سرمایه یا بازار مسکن روی می‌آورند و این عامل باعث افزایش تقاضا  و نتیجه افزایش قیمت‌ها می شود.

 این روزها می توان در کوچه و بازار از میان گفتگوهای فروشندگان مسکن شنید که از فروش خانه و ناتوانی در خرید واحدی همپای واحد قبلی شان، ترس دارند.

یکی از راهکارهایی که می توان احتمال داد، برای رهایی از رکود سنگین بازار مسکن از سوی دولت در نظر گرفته بشود، افزایش وام خرید مسکن است که در شرایط کنونی محتمل‌ترین نتیجه افزایش وام بالا رفتن دوباره قیمت است.

البته افزایش میزان وام مسکن فی‌نفسه نه‌تنها اقدام ناپسندی نیست، بلکه به سود مردم است؛ اما در شرایط فعلی به دلیل بالاتر بودن تقاضا از عرضه و حضور سوداگران در این بازار، تقویت وزنه تقاضا، اقدامی غیر کارشناسی محسوب می‌شود زیرا در حال حاضر عمدتاً سوداگران این بخش با تغییرات و التهابات بازارهای موازی با افزایش وام، منتظر افزایش قیمت و دست یافتن به سودهای بالا در این بخش هستند، بنابراین با افزایش وام مجدداً خانه‌ها گران‌تر خواهد شد.

کاهش تقاضای خرید واحدهای تجاری

عزیزی یکی از مشاورین املاک شهر بجنورد در گفتگو با خبرنگار عصراترک با اشاره به افزایش نرخ تورم و ارز از ابتدای سال جاری، گفت: قیمت مسکن ماه به ماه افزایش پیدا کرده است.

وی با بیان اینکه از سه ماهه دوم امسال نسبت تقاضا به عرضه در حوزه مسکن افزایش چشمگیری داشته است، گفت: با وجود افزایش شدید قیمت مسکن در تابستان سال جاری، به دلیل ترس خریداران از گران تر شدن مسکن، تقاضا برای خرید مسکن بیشتر شد و از طرفی اکثر فروشندگان نیز به دلیل ترس از آینده، از فروش املاک خود صرف نظر کردند.

این مشاور املاک با اشاره به اینکه در حوزه املاک تجاری، افزایش قیمت ها بیشتر از حوزه مسکونی بوده است، گفت: تقاضای خریداران واقعی و اصناف، در حوزه املاک تجاری نسبت به قبل کاهش یافته است.

عزیزی در رابطه با اجاره بهای منازل مسکونی و افزایش چشمگیر قیمت در این بخش، خاطرنشان کرد: به دلیل بالا بودن هزینه جابجایی در سال جاری، با وجود افزایش مقدار اجاره بها توسط موجرین، مستأجرین ترجیح دادند که در منازل قبلی خود ماندگار شوند، لذا شاهد کاهش تعداد قراردادهای اجاره منازل مسکونی در تابستان سال جاری نسبت به سال قبل بودیم.

وی گفت: با توجه به اینکه اکثر مشتریان متقاضی اجاره منازل مسکونی، توان پرداخت اجاره بهای سنگین در مرکز شهر را نداشته اند، لذا برای پرداخت اجاره بهای کمتر، مجبور به انتخاب منازل حاشیه شهر و شهرک ها شده اند.

این فعال در حوزه مسکن، با اشاره به پایین بودن قیمت منازل مسکونی در شهرک گلستان و عدم رشد چشمگیر قیمت ها در این منطقه نسبت به داخل شهر، افزود: با گران شدن قیمت مسکن در داخل شهر، شاهد رشد چشمگیر حجم معاملات در شهرک گلستان بوده ایم.

بخشی از سرمایه های سرگردان مردم روانه بازار مسکن شده است

وی با بیان اینکه قیمت املاک در شهرک ها و حاشیه شهر، به نسبت بافت مرکزی شهر مناسب تر است، افزود: حجم سرمایه گذاری افرادی که از ترس بی ارزش شدن سرمایه خود، آن را به ملک تبدیل کرده اند، در حاشیه شهرها بیشتر از مرکز شهر است.

عزیزی در رابطه با عدم نظارت بر نحوه قیمت گذاری مسکن، گفت: نرخ مسکن و همچنین اجاره بها توسط فروشندگان و موجران تعیین می شود و متاسفانه بر مبنای قاعده و قانون اصولی انجام نمی شود.

عدم افزایش دستمزد کارگران با وجود افزایش قیمت ها

 خادمی یکی دیگر از مشاورین املاک شهر بجنورد، با بیان اینکه قیمت گذاری توسط مالکین انجام می شود و نظارتی بر نرخ ها وجود ندارد، گفت: در خرید و فروش املاک، تجربه نشان داده است که اگر در برهه ای قیمت مسکن افزایش پیدا کند، دیگر کاهش پیدا نمی کند و نهایتا ثابت خواهد ماند.

وی با بیان اینکه اکثر پروژه های ساختمان سازی در بخش خصوصی، متوقف شده است، اظهار کرد: به دلیل عدم ثبات قیمت مصالح در بازار، و افزایش لحظه ای قیمت ها، ادامه روند پروژه برای ساختمان سازان، صرفه اقتصادی ندارد.

این مشاور املاک با اشاره به افزایش دوبرابری قیمت ها در برخی مناطق شهر، افزود: با وجود افزایش قیمت مسکن و اجاره بها و همچنین افزایش قیمت اجناس، متاسفانه حقوق قشر کارگر همچنان ثابت باقی مانده است.

تلاش برای خرید منزل، ازترس گران تر شدن مسکن

وی با بیان اینکه در برهه افزایش چشمگیر قیمت مسکن، شاهد افزایش تقاضا از سوی خریداران بودیم، گفت: در شش ماهه اول سال، افرادی که برای استفاده شخصی به دنبال خرید مسکن بودند، با رخ دادن التهابات ارزی در کشور، از ترس گران تر شدن قیمت ها، تلاش بیشتری برای خرید ملک انجام دادند.

خادمی افزود: فروشندگان مسکن نیز از ترس افزایش بیشتر قیمت ها، فعلا از فروش املاک خود، منصرف شده اند لذا میزان عرضه کمتر از تقاضا شده است.

بعد از شروع سال تحصیلی جدید، قیمت اجاره بها ثابت شده است

جلیل محمدزاده رئیس اتحادیه مشاورین املاک بجنورد در گفتگو با خبرنگار عصراترک با اشاره به رکود نسبی حوزه مسکن در سه سال گذشته، گفت: افزایش چشمگیر قیمت ها در سه ماهه اول سال، غیر قابل پیش بینی بود.

وی در توضیح روند افزایش قیمت مسکن، بیان کرد: در ماه های اول سال جاری افزایش قیمت دلار، آغاز و بهانه ای برای افزایش قیمت مسکن شد و از خرداد ماه نیز تأثیر چشمگیر افزایش نرخ ارز، بر قیمت مسکن مشاهده می شد.

رئیس اتحادیه مشاورین املاک بجنورد ادامه داد: این روند افزایش قیمت تا شهریور ماه به اوج خود رسید و از مهرماه دیگر روند افزایشی نداشتیم.

محمدزاده با بیان اینکه که مصالح ساختمانی از زمان تولید تا مصرف یک پروسه زمانی را طی می کنند، خاطرنشان کرد: افزایش قیمت مسکن ارتباط مستقیمی با نوسانات ارز دارد، اما تاثیر آن نیاز به زمان دارد.

وی با اشاره به اینکه از آبان ماه تاکنون فروشنده ها از ترس گران تر شدن قیمت مسکن، از فروش املاک خود منصرف شده اند، افزود: در دو ماه اخیر کمترین مقدار حجم معاملات، نسبت به شش ماهه اول امسال مشاهده می شود.

این فعال حوزه اصناف ادامه داد: اجاره بهای منازل مسکونی در دو ماه آخر فصل تابستان که زمان نقل انتقال مستجرأن به منازل جدید است، افزایش چشمگیری داشته است؛ اما بعد از شروع سال تحصیلی جدید، شاهد تثبیت قیمت اجاره بها بودیم.

سنگینی اجاره بها، مهمترین دلیل نقل مکان مستأجران به حاشیه شهر

وی با اشاره به افزایش چشمگیر قیمت در شهرک ها و حاشیه شهر، اظهار کرد: افزایش اجاره بهای منازل مسکونی در بافت مرکزی شهر، باعث نقل مکان اجباریِ قشر کم درآمد به حاشیه شهر و شهرک ها شده است.

محمدزاده گفت: باتوجه به ضرب العجل بودن پروژه مسکن مهر در زمان احداث، مکان یابی سایت آن به درستی انجام نشده است و عدم نظارت اصولی بر ساخت وسازها باعث شده که ساختمان های موجود دارای کیفیت قابل قبول نباشند.

وی با اشاره به افت شدید قیمت مسکن در شهرک گلستان در جریان زلزله سال گذشته، ادامه داد: این اتفاق باعث نقل مکان درصدی از ساکنان این شهرک به بافت اصلی شهر بجنورد شده بود اما افزایش اجاره بهای مرکز شهر در چند ماه اخیر باعث شد افراد کم درآمد مجبور شوند علی رغم مشکلات فیزیکی ساختمان ها، به شهرک گلستان نقل مکان کنند.

افزایش بیش از حد واحدهای تجاری، یکی از دلایل ایجاد رکود در بازار است

محمدزاده با بیان اینکه از سال 92 سیاست های دولت درایجاد اشتغال و خدمات رسانی در حوزه بیمه، باعث ایجاد تغییراتی در قانون نظام صنفی شده، گفت: اکثر کسانی که به دنبال شغل آزاد بودند، تنها راه امرار معاش را ایجاد شغل در مغازه ها می دانستند و این امر موجب افزایش تعداد افرادی شد که به دنبال کسب وکار در واحدهای تجاری بودند.

این فعال حوزه اصناف با اشاره به اینکه تعداد واحدهای صنفی ما بسیار بیشتر از نیاز جامعه استانی شده است، ادامه داد: افزایش واحدهای تجاری نسبت به میزان تقاضای جامعه و نیاز مردم، موجب ایجاد رکود در بازار شده است.

رئیس اتحادیه مشاورین املاک بجنورد افزود: در ماه های مرداد و شهریور که افزایش شدید قیمت ها را شاهد بودیم، تعدادی از کسبه شهر به دلیل بالا بودن مبلغ اجاره بها و هزینه ها، واحدهای صنفی خود را تعطیل کردند.

تعیین قیمت مسکن در چنگال موجران و فروشندگان

وی با اشاره به اینکه حجم معاملات خرید و فروش از سه ماهه دوم سال رشد چشمگیری داشته است، اظهار کرد: اکثر خریداران در حوزه مسکن، افرادی بودند که سرمایه خود را نخواسته اند و یا نتوانسته اند در بخش ارز و سکه منتقل کنند.

محمدزاده با اشاره به اینکه قیمت مسکن و اجاره بها بر اساس عرضه و تقاضا از سوی فروشندگان و موجرین تعیین می شود، اضافه کرد: شیوه نامه ثبت اسناد و املاک مجوز ارزیابی و کارشناسی املاک از مشاورین املاک را گرفته شده است.

وی ادامه داد: حدود 900 واحد صنفی مشاور املاک در شهر بجنورد وجود دارد که نظارت بر نحوه انعقاد قراردادهای تنظیم شده در این بنگاه ها، از سوی اتاق اصناف و تعزیرات حکومتی انجام می شود.

راهکار ثبات قیمت مسکن

این مشاور املاک با بیان اینکه اگر در قیمت گذاری ها نظارت وجود داشته باشد قیمت مسکن و اجاره بها کنترل خواهد شد، گفت: نظارت متولیان مربوطه در بخش مسکن ضعیف است و این کار نیازمند برنامه ریزی در سازمان مسکن و شهرسازی، بنیاد مسکن و استانداری است.

محمدزاده در رابطه با تاثیرگذار بودن نقش اداره مسکن و شهرسازی بر کنترل اوضاع قیمت مسکن، بیان کرد: اگر دولت بتواند قیمت میلگرد و سیمان را کنترل و تثبیت نماید و یا در قالب سهمیه بندی در اختیار ساختمان سازان قرار بدهد، قطعا شاهد مهار افزایش قیمت ساختمان ها خواهیم بود.

ساختمان سازی ظرفیت ایجاد 600 نوع شغل مرتبط را دارد

وی اظهار کرد: صنعت مسکن به عنوان صنعت مادر دارای ظرفیت ایجاد 600 نوع شغل مرتبط با حوزه مسکن است و اگر بخش مسکن از رکود خارج بشود فرصت های شغلی بسیاری ایجاد خواهد شد.

محمدزاده در پایان گفت: نظارت دستگاه های دولتی در بخش های مربوط به مسکن و تامین مصالح ساختمانی ، تعیین نرخ های ثابت سازمان نظام مهندسی، ارائه مصالح ساختمانی تاثیرگذار مثل میلگرد و آهن و سیمان که امکان تأمین آن در واحدهای تولیدی مرتبط به دولت وجود دارد، می تواند بیشترین تاثیرگذاری را در تثبیت قیمت مسکن داشته باشد.

افزایش 9 درصدی اجاره بها در مرکز استان

مهندس جواد عمادیان فر معاون بازآفرینی و مسکن اداره کل راه وشهرسازی خراسان شمالی نیز در گفتگو با خبرنگار عصر اترک با اشاره به عوامل مرتبط با افزایش قیمت مسکن، گفت: جو روانی در بازار در رابطه با گرانی و نوسانات نرخ ارز، قیمت مصالح افزایش یافته است و در نتیجه باعث افزایش قیمت مسکن شده است.

وی با اشاره به بررسی داده های بانک مرکزی ایران در رابطه با شاخص اجاره مسکن، اظهار کرد: شاخص اجاره بهای شهر بجنورد در سه ماهه اول سال 97 به عدد 6/114 رسیده که نسبت به سه ماهه اول سال گذشته 9 درصد افزایش داشته است.

عمادیان فر ادامه داد: شاخص بهای اجاره مسکن در استان نیز در سه ماه اول سال سال 97 به عدد 3/116 رسیده که نسبت به سه ماه اول سال گذشته 4/11 درصد افزایش داشته است.

دولت نمی تواند به حوزه اجاره بها ورود پیدا کند

وی با بیان اینکه دولت توانایی ورود به موضوع تعیین نرخ اجاره بها را ندارد واین نرخ توسط موجرین و بر اساس الگوی سود بانکی تعیین می شود، گفت: نرخ اجاره بها بر اساس سیاست بازار تعیین شود، چرا که قرارداد یک معامله دوطرفه است و سرمایه گذارهم انتظار بازدهی دارد.

معاون بازآفرینی و مسکن اداره کل راه وشهرسازی خراسان شمالی در رابطه با کنترل و ایجاد ثبات قیمتی بازار مسکن در شرایط اقتصادی کنونی، اظهار کرد: صاحب نظران این حوزه راهکارهایی را برای کنترل بازار مسکن ارائه داده اند که دستگاه های دولتی می توانند با اجرای این راهکارها، مسیر ایجاد آرامش در بازار مسکن را هموار کنند.

عمادیان فر ایجاد بسته تشویقی مالیاتی به منظور افزایش تولید و عرضه مسکن مطابق الگوی مصرف، در قالب استیجاری و ملکی که می تواند شامل معافیت از پرداخت مالیات بر عملکرد، مالیات بر نقل و انتقال و مالیات بر اجاره باشد را یکی از این راهکارها عنوان کرد.

وی کنترل سوداگری در بخش مسکن را عامل مهم دیگری برشمرد و گفت: بخش قابل ملاحضه ای از تقاضاهای موجود در بازار مسکن به قصد کسب سود از محل افزایش قیمت زمین صورت می گیرد و از جمله راهکارهای پیشنهادی جهت جلوگیری از این معضل، استفاده از مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر معاملات مکرر است.

وی  تسریع در اجرای برنامه بازآفرینی شهری و نوسازی بافت های فرسوده با استفاده از پرداخت تسهیلات بانکی با بهره کم و استفاده از زمین های دولتی را راهکار دیگری دانست و افزود: در حال حاضر دولت نسبت به پرداخت تسهیلات 400 میلیون ریالی و همچنین اجرای برنامه بازآفرینی و نوسازی و بهسازی به وسیله منابع محدود بودجه ای و تخصیص بخشی از اعتبارات دستگاه های خدمات رسان در مناطق هدف گام هایی را برداشته است.

عمادیان فر در پایان با اشاره به سیاست های وزارت راه وشهرسازی در راستای حل مسائل و مشکلات مسکن و حاشیه نشینی، اظهار کرد: اداره راه وشهرسازی در قالب طرح امید جهت احداث 171 واحد مسکونی در بافت فرسوده شهر بجنورد اقدام به اختصاص هفت قطعه زمین کرده است که ساخت آن به وسیله انبوه سازان بخش خصوصی انجام خواهد شد.

انتهای پیام/